PERMUTAS... LA DIFERENCIA SE NEGOCIA

Actualidad. El sector inmobiliario se dinamizó por los bajos costos del metro cuadrado y resurgieron otras herramientas: las permutas.

En términos generales, una permuta es un contrato entre partes, en la que una –o ambas- acuerdan entregar el dominio de un bien inmueble y negociar la diferencia en efectivo, siempre y cuando esa diferencia no sea igual o superior al valor del inmueble, porque en ese caso se trataría de una compra-venta tradicional.

"La permuta dinamiza un poco más las operaciones, porque no hay que vender la otra propiedad para comprar”, Alejandro Bennazar (CIA).

De alguna manera, este instrumento fue unos de los que ayudó a reactivar el sector inmobiliario en un contexto en el que confluyeron meses de confinamiento, costos bajos históricos del metro cuadrado, protocolos de prevención para evitar la propagación del Covid-19 y nuevas reglas en el mercado de alquileres, entre otros factores. "En los años anteriores las permutas eran casos excepcionales, no usuales. Sin embargo, hoy aparece este tipo de negocios por la falta de liquidez y de crédito que existe en el mercado”, explica Miriam Pagani, vicepresidenta segunda del Colegio Profesional de Martilleros Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba (CPMPC). 

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, completa: “Las permutas existieron siempre, pero en el contexto de la pandemia son operaciones más habituales, porque reducen considerablemente la brecha de valores a pagar en efectivo”. El directivo también explicita que esa herramienta se aplica incluso con parcelas rurales.

"Hoy, la mejor opción es comprar un inmueble para dolarizarse y aprovechar los precios promocionales”, Agustín Tea Funes (Cacic).

Realidades

La opción de permutar un inmueble surge a partir de dos escenarios diferentes: negocio o estilo de vida, depende del objetivo que tenga el cliente. 

“Las operaciones actuales a través de permutas se presentan por dos cuestiones: la búsqueda de un cambio en el estilo de vida, y la otra por el negocio en sí. El propietario de un departamento con un dormitorio en Nueva Córdoba hoy decide venderlo entregándolo como parte de pago y pagando la diferencia para adquirir uno de mayor superficie, con el objetivo de revalorizar su capital. Por otra parte, está aquel que busca cambiar su estilo de vida, es decir, compra un departamento de dos o tres dormitorios y entrega un inmueble menor como parte de pago”, explica el presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), Agustín Tea Funes.  

Desde la vereda de quien persigue un buen negocio se puede agregar que la permuta constituye una alternativa en el contexto actual. En este sentido, Miriam Pagani señala: “si el propietario no puede vender su inmueble porque es de un valor alto y hoy no resulta fácil calzarlo por la falta de liquidez pero necesita reducir sus costos, entonces recibe dos o tres inmuebles de menor valor”. En definitiva, la demanda y la oferta están sujetas a una necesidad.

En Córdoba, puntualmente, estas operatorias se producen con cocheras, departamentos de un dormitorio y casas pequeñas que se negocian por dúplex o departamentos y/o viviendas con más ambientes, pagando la diferencia en efectivo.

Los dúplex son los productos que más eligen los propietarios que operan vía permuta.

Porcentuales

La instrumentación de las permutas no es tarea sencilla ni para los profesionales ni para las parte y se rigen por la oferta y demanda, pero en tiempos de poco efectivo a la vista la operatoria tiende a realizarse con más frecuencia. En el proceso de compra venta rápida se cuestiona el valor, porque hay un valor antes del confinamiento, otro valor durante y otro que rige desde que comenzaron a flexibilizarse las actividades vinculadas al sector en particular y la industria de la construcción en general. Entonces, la primera cuestión es acordar qué precio se toma; en el interior de las inmobiliarias, se acuñaron las expresiones de precio “pre -pandemia” y “pandemia”.

El segundo paso será convenir la diferencia, que es el corazón de la permuta; después, será el turno de pactar los plazos de pago, la moneda y los honorarios profesionales (que se calculan sobre el monto total de la operación, no por la diferencia).

“El comprador que tiene efectivo quiere comprar a precio pandemia y el comprador que busca operar con permuta ya tiene determinado qué quiere comprar o porqué lo quiere vender y qué valor pretende”, enfatiza Bennazar.

Desde Cacic aseguran que en los últimos meses las consultas de operaciones con entrega de unidades como parte de pago se han incrementado.  “A modo gráfico, de 10 consultas que recibimos para la compra de un inmueble, la mitad plantea entregar su inmueble menor como parte de pago”, subraya Tea Funes, y agrega: “si se considera el precio actual, ese cliente es conciente de que resignará un 20 por ciento del valor de su propiedad, pero por otra parte, en el contexto actual se trata de  una rebaja poco significativa”.

En las operaciones concretadas hasta el momento, en general los propietarios consideran como valor de base el costo de sus propiedades de acuerdo a las tasaciones realizadas antes de la pandemia. Los consultados coinciden en que lo que se resigna es un porcentual ajustado y poco relevante para el contexto actual. En resumen, las permutas se instalaron en los escritorios de los inmobiliarios, aportando lo suyo para la dinamización del sector, a sabiendas de que el 20 (y hasta el 40) por ciento del valor lo absorbe la realidad; las partes lo saben y aceptan las reglas del juego. Cuando no hay efectivo, no queda otra que negociar con los recursos reales.

"Para concretar una operación de contado se debe estar dispuesto a hacer una rebaja de un 20 hasta un 40 por ciento”, Miriam Pagani (CPMPC).

En Córdoba, las permutas involucran unidades menores: cocheras, departamentos de un dormitorio o viviendas pequeñas para adquirir otras mayo